宿泊事業に必要な機能を、
まとめて引き受ける。

01

収益管理・IT・Web

価格の判断を、勘から数字へ。

宿泊単価の決め方は、いまも担当者個人の経験に依存している施設が少なくありません。担当者が休めない、異動で引き継げない、繁忙日に売り急いで安く出してしまう。ステックは、需要予測にもとづく価格設計とAIによる自動反映、PMS・サイトコントローラー・OTAの連携、そして直販を支える公式サイトとSEOまでを一続きの仕組みとしてお引き受けします。ADR（平均客室単価）・OCC（稼働率）・RevPAR（販売可能客室あたり収益）を共通の物差しに、どこに改善余地があるかを数字で示したうえで着手します。なお、全体をまとめてお任せいただく必要はありません。レベニューマネジメントだけ、OTA運用だけ、公式サイトだけといった一部のご委託にも対応します。

主な内容

• レベニューマネジメント代行

  曜日、季節、周辺イベント、競合レート、リードタイム、ブッキングカーブを日次で確認し、客室タイプ別・日別の販売価格と在庫配分を設計します。値決めの根拠は毎回記録し、施設側でいつでも確認・上書きできる状態で運用します。属人化していた業務を、引き継げる業務に置き換えることを重視しています。

• AIダイナミックプライシング（価格の自動調整）

  需要予測と施設ごとの販売方針をあらかじめルールにしておき、日々の価格改定を自動で行います。上限価格・下限価格、これ以上は値下げしないライン、ブランドとして維持したい価格帯は、施設側でいつでも設定・変更できます。イベントや急な需要増のときは価格を自動で引き上げる設定にも対応し、売り逃しと安売りのどちらも防ぎます。

• PMS・サイトコントローラー・OTA運用

  PMS（宿泊管理システム）や予約エンジン、サイトコントローラーの選定・導入・移行を支援し、複数OTAの在庫を一元管理してオーバーブッキングを防ぎます。楽天トラベル、じゃらん、Booking.com、Expedia、Agoda などの掲載内容、プラン設計、写真、レビュー返信までを運用対象に含めます。既存システムを残したままの部分導入も可能です。

• 公式サイト制作・予約導線の設計

  OTA依存から抜け出すための直販サイトを制作します。日本語を軸に、必要に応じて英語・中国語（簡体字／繁体字）・韓国語まで広げ、予約エンジンへの導線、館内案内、アクセス、FAQ、写真構成までを予約完了率の視点で設計します。公開後の更新は管理画面から施設側で行える構成とし、更新のたびに外注する必要をなくします。

• SEO・MEO・広告運用

  施設名での指名検索に加え、「エリア＋目的」で探す層も取り込みます。ページ構造と内部リンク、構造化データ、表示速度（Core Web Vitals）、多言語のhreflang設定までを技術面から整え、Googleビジネスプロフィール（MEO）の情報整備と口コミ対応、必要に応じてリスティング広告の運用も担当します。

• AI活用・問い合わせ対応の自動化

  多言語の問い合わせ一次対応、館内案内やプラン説明文の生成、レビューの傾向分析など、現場の手が足りない部分にAIを適用します。導入して終わりではなく、対応品質を毎月確認し、自動化する範囲と人が対応する範囲の線引きを見直し続けます。

• 月次レポートとダッシュボード

  ADR・OCC・RevPAR、チャネル別売上構成比、直販比率、OTB（先々の予約状況）、レビュースコアを同じ画面で共有します。良くない数字も加工せずお出しし、翌月に何を変えるかまでをセットでご報告します。

02

運営受託・ブランド・FC

所有と運営を分け、収益で応える。

「建物はあるが、運営する体制がない」「いまの運営会社の数字に納得がいかない」。そうした施設の運営を、契約形態から一緒に設計してお引き受けします。運営受託（MC方式）、賃貸借（リース）方式、フランチャイズ加盟のいずれにも対応し、オーナー様がどこまでリスクと収益の変動を取るかによって最適な形は変わります。開業前の物件がまだ宿泊施設として成立するか分からない段階でしたら、先に「不動産活用・コンサルティング」で可否を確かめてから、運営の設計に進みます。

主な内容

• 運営受託（MC方式）

  オーナー様が所有と経営を担い、当社が運営を受託します。支配人相当の責任者の配置、スタッフの採用と教育、シフト設計、料金設計とOTA運用、清掃品質の管理、仕入れ、日次・月次の収支管理までを一括してお引き受けします。報酬は売上連動のベースフィーと、GOP（営業総利益）連動のインセンティブフィーの組み合わせを基本とし、当社の報酬が施設の利益と同じ方向を向く形にします。

• 賃貸借（リース）方式・借上げ

  当社が物件を借り受け、自らの責任で運営する形態です。オーナー様は稼働の変動にかかわらず賃料を受け取ることができ、運営上の判断と人の確保からは離れられます。固定賃料のみ、または固定賃料と売上連動賃料を組み合わせたハイブリッド型のいずれも設計可能です。

• 開業支援（プレオープン）

  新規開業、または転用後の立ち上げにあたり、開業までの工程表づくり、支配人とスタッフの採用・研修、業務マニュアルとシフトの整備、PMS・予約基盤・サイトコントローラーの初期設定、仕入先の選定とリネン・備品の手配、開業前販売（プレオープンセール）の立ち上げまでを担当します。用途変更にともなう建築確認、旅館業法・消防法にかかわる許認可、そもそも宿泊施設として成立するかの可否判定は「不動産活用・コンサルティング」でお引き受けし、許可取得後の運営体制づくりをこちらで引き継ぎます。

• 既存ホテルの代行運営・オペレーター切替

  現在の運営会社から引き継ぐ形での受託にも対応します。引継ぎ期間中の予約データ、料金設定、スタッフの雇用、取引先との関係を整理し、営業を止めずに切り替えます。切替前には、現在の損益と当社が引き受けた場合の見通しを並べてご提示します。

• ブランドコンバージョン・リブランド

  施設のコンセプト、客層、価格帯、内装、館内サービスを見直し、ブランドを掛け替えます。改修に大きな投資が必要かどうかは物件ごとに異なるため、投資額と回収期間を先に出したうえで判断していただきます。

• フランチャイズ加盟・ブランドライセンス

  自社ブランドの企画・商標管理と、加盟施設の募集を行います。加盟施設には、運営マニュアル、スタッフ研修、予約・料金システム、共同仕入れ、集客の仕組みを提供します。オーナー様ご自身で運営を続けながら、ブランドと販売力だけを取り入れたい場合に適した形態です。

03

清掃・リネン・備品

客室の品質は、毎日の現場でしか守れない。

レビュースコアを最も直接的に左右するのは、客室の仕上がりです。ステックは客室清掃とベッドメイキングを請負方式でお受けします。作業にあたるのは、当社が直接雇用し、自社で研修を行ったスタッフです。日ごとに人を集める都度手配や多重下請けの形を取らないため、仕上がりの水準が担当者によって変わらず、繁忙期にも要員を確保できます。あわせて、リネンの供給と洗濯、アメニティや消耗品の調達もお引き受けできるため、施設側は複数の業者を個別に管理する必要がなくなります。契約時には、業務範囲、品質基準、責任分界点、繁忙期の増室対応を書面で明確にします。

主な内容

• 客室清掃・ベッドメイキング請負

  客室数と回転数に応じた要員計画を組み、チェックアウトからチェックインまでの時間内に仕上げます。客室内の清掃、バスルームの消毒、リネン交換、アメニティ補充、ゴミ回収、忘れ物の確認と報告までを標準の業務範囲とし、1室あたりの標準作業時間を定めて運用します。同じ施設には可能なかぎり同じスタッフを継続して配置し、間取りや備品の位置を覚えた状態で入ります。繁忙期の増室、連泊清掃（ステイオーバー）、レイトチェックアウト対応も事前に取り決めます。

• スタッフの直接雇用と教育体制

  清掃スタッフは当社が直接雇用し、配属前に研修を行います。客室タイプ別の手順書、使用する薬剤と用具、感染症対策、宿泊者と鉢合わせたときの応対、忘れ物と貴重品の取り扱いまでを共通の基準として教えます。外国籍スタッフにも対応できるよう、手順書は写真と多言語で用意します。人材の確保と教育を自社で行うため、繁忙期に人が集まらない、日によって仕上がりが変わるといった請負特有の問題を抑えられます。

• インスペクション・品質管理

  清掃担当者とは別の担当がチェックリストに沿って点検し、写真付きで記録します。不備が出た場合の再清掃のルール、備品の破損や忘れ物の取り扱い、クレーム発生時の一次対応と費用負担の線引きまでを契約に含め、「言った・言わない」が起きない形にします。指摘の傾向は毎月まとめ、教育に反映します。

• 共用部清掃・定期特別清掃

  ロビー、エントランス、廊下、階段、エレベーター、共用トイレ、大浴場、ゴミ置き場の日常清掃を行います。あわせて、カーペットのシャンプークリーニングとシミ抜き、床の研磨・ワックス、ガラス清掃、照明器具やエアコンフィルターの分解清掃など、頻度を決めた定期清掃も計画的に実施します。

• ハウスキーピング部門の運営受託

  1室単価での請負だけでなく、ハウスキーピング部門そのものを受託する形にも対応します。要員の採用と教育、シフト、資材の在庫管理、リネン発注までを部門単位でお引き受けし、施設側の管理工数を削減します。当社の雇用したスタッフで部門を編成するため、施設側で人を採用・教育する必要がなくなります。

• リネンサプライ・洗濯・配送

  シーツ、デュベカバー、枕カバー、バスタオル、フェイスタオル、バスマット、館内着などを、レンタルまたは客先所有のいずれの形でも運用します。回収・洗濯・仕上げ・納品までを一括で手配し、必要枚数と回転数（在庫サイクル）を客室数と稼働から逆算して設計するため、欠品と過剰在庫の両方を防ぎます。

• アメニティ・消耗品・備品の調達

  シャンプー類、歯ブラシ、スリッパ、館内着、清掃用資材、客室備品を、品質と単価のバランスで選定して供給します。国内調達と輸入の双方に対応し、既存の仕入れ内容と単価を並べて比較したうえで、切り替えるべきものだけをご提案します。オリジナル仕様（OEM）のアメニティ企画も可能です。

04

不動産活用・コンサルティング

その建物が、宿泊施設として成立するかを先に確かめる。

遊休不動産や稼働の落ちた賃貸物件は、宿泊用途に転用することで収益性が大きく変わる場合があります。一方で、用途地域や消防法の要件、用途変更にともなう工事費、周辺のADRと稼働の水準によっては、転用しないほうがよいという結論になることもあります。ステックは運営者の立場から、まず「成立するかどうか」を判定し、成立する場合にかぎって計画と数字をお出しします。前向きな結論だけを並べた提案はしません。

主な内容

• 宿泊転用の可否診断

  用途地域、建築基準法上の用途と検査済証の有無、消防設備の要件、延床面積と用途変更の要否、近隣への影響を確認し、旅館業法・住宅宿泊事業法・特区民泊のどの枠組みが取り得るかを整理します。初期の診断は費用をいただかずに行います。

• 収支シミュレーションと事業計画

  周辺競合のADRと稼働率、想定客層、運営コスト（人件費、清掃費、OTA手数料、光熱費、修繕積立）を積み上げ、楽観・中立・悲観の3パターンで収支を作成します。転用工事費と回収期間、金融機関に提出できる形の事業計画までをまとめます。

• 宿泊施設向け不動産の売買・賃貸

  宿泊事業に適した物件の売買・賃貸・仲介をお手伝いします。稼働中の宿泊施設の売却では、稼働実績レポートと収支実績を整理し、収益還元の考え方にもとづいて評価します。

• 借上げ（サブリース）・運営の引受

  診断と計画のみで終わらせず、当社が借り上げて運営する、あるいは運営を受託するところまでを選択肢としてご提示できます。自ら運営を引き受ける前提で数字を作るため、机上の計画になりません。運営受託（MC方式）・賃貸借方式・フランチャイズ加盟それぞれの条件は「運営受託・ブランド・FC」でご確認ください。

• 許認可・行政協議のサポート

  行政書士、一級建築士、消防設備業者と連携し、保健所・消防署・建築指導課への事前相談から申請、検査までの段取りを組み立てます。想定される期間は、事前相談から許可取得までおおむね3〜4か月です（物件と自治体により異なります）。

• 出口戦略のご相談

  運営を続ける、売却する、賃貸に戻す。どの選択が有利かは、稼働の実績と市場環境によって変わります。取得時だけでなく、数年後の出口まで含めて判断できるようご相談に応じます。